Balon mu Baloncuk mu?

Kriz tellallarının konut balonunun patlayacağı yönündeki söylemleri arttı son dönemde. Çok da haksız değiller. Global krizin bitmediği, yeni daralmalar yaşanabileceği yönünde ihmal edilemeyecek raporlar, yorumlar yayınlanıyor dünyada. Sonra, sıcak parayla ve konut sektörünün dinamizmiyle on yıllık güzel bir dönem yaşamış Türk ekonomisinin yeni bir açılımı olmadığı ve orta gelir tuzağına takıldığı yönündeki yorumlar da var. Özellikle lüks konut talebinin doyduğu görüşü ihmal edilir gibi değil. Sektörün önde gelenleri moralleri yüksek tutmak adına, en azından 2014 yılının iyi geçeceği beklentilerini yayıyorlar ama 2015 ve sonrası için herkes şüphe içinde.

Ben inşaat sektöründeki sorunların varlığını kabul ediyorum. Ancak balonun patlamayacağını, yani inşaatların durmayacağını ama sektörün yapısal bir değişim yaşayacağını tahmin ediyorum. Üst gelir gruplarına yönelik talebin doyduğunu, gelişmenin orta sınıftan, kentsel veya mahallesel dönüşüm projelerinden geleceğini düşünüyorum. Böyle bir tahminde bulunma cesareti veren de tam on bir sene önce “markalı konut” döneminin geldiğini müjdeleyen adam olmam.

Kim ne kadar okudu ve ciddiye aldı bilmem ama 2003 yazında Para dergisindeki köşemde “Enflasyondan Sonra” başlıklı bir dizi yayınladım ve orada enflasyonun düşmesiyle beraber konut sektöründe yapısal bir dönüşüm olacağını, yapsatçı müteahhit döneminden organize ve markalı konut dönemine geçeceğini ve tam on yıl boyunca konutun ekonominin itici gücü olacağını söyledim. İnanmayan baksın.

https://www.guvenborca.com/?page=guven-borca&cat=4&id=35

Şimdi orada bahsi geçen on yıl bitti ve yeni şeyler söyleme zamanı diye düşünüyorum.

Öncelikle son on yılda olanları özetleyelim;

İki binlerin başında Ağaoğlu başta olmak üzere, öncü gruplar özellikle İstanbul’un boş arazilerinde  markalı dev projeler yapmaya başladılar.

1999 sonrası artan deprem korkusu ve kronik enflasyonun bitip faizlerin düşmesi bu konutlara olan talebi patlattı. 2004-2005 yıllarında müteahhitler hayatlarına görmedikleri bir talep ile karşılaştılar.

Maketten projelerin satıldığı, öngörülenlerin iki üç katı cirolara ulaşıldığı bu dönem, zaten fazlaca bir yaratıcı yeteneği olmayan yurdum iş dünyasının neredeyse tüm aktörlerini inşaat sektörüne çekti.

Erdoğan Bayraktar yönetiminde TOKİ, dünya iş literatürüne girecek özgün bir model kurdu ve memleket şantiyeye döndü.

Tabi herkes lüks konuta yöneldi. Çünkü orta sınıfa yönelik evlerin metrekare fiyatlarıyla bunlar arasında yerine göre beş on kat fark vardı. Lüks konut yapmak, başka hiçbir şeyle kıyaslanamayacak kadar karlıydı.

Bu cazibe neticesinde İstanbul’un boşta olan veya boşaltılabilen tüm büyük arsaları dolduruldu. Herhangi bir bölgedeki emsal, karlı bir iş yapmayı mümkün kılmadığında, siyaset devreye girdi, katlar yükseldi ve her yere dev projeler yapıldı… Bu şekilde on yıl geçti.

Bugün vardığımız nokta şöyledir:

• İstanbul’da büyük proje yapacak arsa kalmadı (ama bu konuda siyasetçi-iş adamı sinerjisinin  yeni boşluklar bulma potansiyelini göz ardı etmiyorum)

• Ancak yeni arsa üretilse bile bunları kimin alacağı iyi bir soru. Lüks konutlara yönelik 2010 yılında yapmış olduğumuz bir tüketici araştırmasında talebin büyük ölçüde doyduğunu görmüştük. Sonrasında satışlar durmadı ama eski günlerin çok gerisindeydi. Bu ortamda yabancıya yapılan satışlar kurtarıcı rol oynadı. Kur nedeniyle, bugünü kurtaran da yabancılar.

• Ancak kritik meselelerden biri bu yeni sitelerin animasyonu. Yani orada hayatın başlaması ve sürmesi. Son dönemde yapılan lüks konut alımları ağırlıkla yatırım amaçlı olduğundan oralarda oturum çok zayıf. Gece önünden geçtiğimiz bir çok marka sitenin ışıklarının neredeyse yanmadığını görüyoruz.

• Özetle ortalık hayalet AVM ve sitelerle dolmaya başladı. Trafiğin durumu da malum. Ortada sürdürülebilir bir durum görünmüyor.

Peki konut sektörü durdu mu, balon patlayacak mı?

Hayır, bence durmayacak. Ama talep başka yerden gelecek. Anadolu’dan ve orta sınıflardan. Bunu öngörmek için kahin olmaya gerek yok. İstanbul’un varoşlarını ve Anadolu şehirlerini turlamak yeterli. Geçmişte buralarda o kadar kötü evler yapmışız ki gelecek nesillerin aynı evlerde oturmak istemeyecekleri çok açık. Özellikle de yolun öbür tarafında yapılmış çağdaş binaları gördükçe.

Yani memleketteki konut stoğu berbat durumda. O yüzden orta sınıf daha iyi evler talep edecek sektörden. Tabi verebilecekleri para az (diğerlerinin yarısından az) olduğu için sektör yeni alışkanlıklar geliştirmek ve yeni iş modelleri üretmek zorunda. Üstüne faizler de yükseldi. Yani al arsayı TOKİ’den, kur lüks satış ofisini, bas reklamı ve metrekaresi beş-on bin liradan konut sat dönemi bitti.

Bence sektör artık orta sınıftan büyüyecek. İnanan pozisyon alır, inanmayan bildiğine devam eder. Bize de on sene sonra yazacak malzeme çıkar.

Bunun ne olduğu ve başka sektörlerde ne sonuçlar yarattığını merak edenler Başka Akmerkez Yok kitabımı okuyabilirler. Orada da orta ve alt sınıflarına yönelik iş modellerinin müjdesini vermiş, reklam pazarlama sosyetesini uyarmıştım. Sonrasında LC Waikiki, BİM, Evkur, Pegasus, Simit Sarayı aldı başını gitti. Bu markaların orta sınıf için yaptıklarını yapamayan, yerini reddedip üste oynayan YKM ve Boyner gibi markaların ne olacağını da yazmıştım. Şimdi de aynı şeyi söylüyorum. Orta sınıfın konut talebini karşılamak yerine geçmiş on yılın modelini sürdürenler fena çakılacak.

İşler bu şekilde giderse sektörde karlar düşecek. İyi tarafından bakarsak, karlı diye bu alana giren yurdum gıdacısı, tekstilcisi muhtemelen ana işine dönecek. Bunun ana işine odaklanma, markalaşma adına olumlu sonucu olur umarız.

Bundan böyle inşaat sektöründe büyükler daha planlı, hesap kitaba dayalı çalışmak, maliyetleri azaltmak, iletişim etkinliği sağlamak zorunda. Hürriyet’e tam sayfa ilan ve televizyon ezberinin bozulup bire bir pazarlama çabalarının artacağını düşünüyorum. Ancak bence esas gelişme küçük ve orta boy müteahhitlerin daha kurumsal yapılarla sektöre ağırlıklarını koyması olacak. Bu bağlamda kentsel dönüşüm kritik. Burada yeni iş modelleri üretebilenler başarılı olacak. Anadolu illerinde, kasabalarda, İstanbul mahallelerinde bireysel marka müteahhitler iyi iş yapacak. KOBİ marka dönemi başlayacak, baloncuklar oluşacak. Diye düşünüyorum.

Tabi buradaki ana sıkıntı siyasilerle iş adamları arasındaki gelir paylaşımı olabilir. Tek bir dev projeden sağlam bir avanta götürmek varken ufak tefek onca projeden azar azar tırtıklamaya çalışmak verimli midir bilemiyorum. Oraları beni aşıyor. Ama piyasa dinamikleri böyle.